La loi 18-00 enfin modifiée et complétée

La nouvelle loi n°106-12 modifiant et complétant la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis vient d’être publiée au Bulletin Officiel n°6465 du 16 mai 2016.

La loi n°106-12 tend à clarifier et organiser les relations entre les copropriétaires ainsi qu'avec le syndicat de copropriété, et de définir avec précision les règles et les organes de gestion de la copropriété.

Par le biais de la nouvelle loi n°106-12, l’application des dispositions de la loi 18-00 est étendue aux diverses constructions des parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble des copropriétaires.

 

En effet, la nouvelle loi met en place deux nouveaux types de copropriété, à savoir la construction verticale (villas) et la construction progressive. La spécification des parties communes et des parties privatives ainsi que les droits y afférents, est rendue obligatoire avec la possibilité de déterminer provisoirement la partie de chaque copropriétaire dans les parties indivises concernant les constructions réalisées progressivement. La détermination des parties indivises est possible dans le règlement de copropriété ou sur les titres fonciers.

En revanche, la nouvelle loi 106-12 interdit toute division, saisie, cession ou vente forcée des parties communes et des droits y afférents indépendamment des parties privatives, et rend obligatoire la définition des frais de préservation de la copropriété, son entretien, sa gestion et l'entretien des équipements collectifs.

Par ailleurs, une importance particulière est donnée par la nouvelle loi 106-12 au syndicat de copropriété. Elle définit les règles de gestion du syndicat, de la tenue de l'assemblée générale et ses attributions, ainsi que les règles et les critères de nomination du syndic et de son adjoint.

S'agissant de l'assemblée générale, le texte prévoit la limitation du droit de présence aux seuls copropriétaires remplissant les conditions de présence, notamment, ceux ayant honoré leur engagement financier envers le syndicat de la copropriété. Pour les copropriétaires qui ne sont pas à jour de leur cotisation, ils se verront refuser l’assistance à l’assemblée générale, et de ce fait de décider de la gestion des parties communes.

Aussi, la répartition des voix de l'assemblée générale se fait selon le taux qui revient à chacune des parties privatives avec un plafond ne dépassant pas la moitié des voix et avec la possibilité de déléguer le droit de vote à un autre copropriétaire ou une tierce personne sans pouvoir dépasser trois procurations de vote pour chaque copropriétaire et dans la limite de 10% de l'ensemble des voix.

Le texte prévoit la spécification des procédures de convocation à l'assemblée générale, son déroulement, le statut de notification et la promotion de la communication entre les copropriétaires, ainsi que le droit de ceux-ci à l'accès à la situation financière avant la tenue de l'assemblée générale.

Le quorum et la majorité des voix dans la tenue et le vote de l’assemblée générale sont spécifiés par la nouvelle loi, avec l’instauration d’une majorité relative pour certaines décisions, la majorité des trois quarts pour d’autres et l’unanimité pour certaines.

En outre, Il est prévu par la nouvelle loi, la spécification du statut et de la procédure d'enregistrement et de publicité du statut de la copropriété auprès des services de la conservation foncière et au tribunal le cas échéant, le renforcement des garanties d'établissement et de signature des contrats de cession soumis au régime de copropriété et la définition des droits et obligations des copropriétaires financiers et administratifs dans les cas ordinaires et de litiges.

Parmi les nouveautés apportées par ce texte de loi est le rang donné aux créances du syndicat de copropriétaires. Elles ont le rang d’une hypothèque forcée conformément aux dispositions de l’article 171 de la loi 39-08 portant code des droits réels. Quant à la prescription des créances du syndicat de copropriétaires, elle est à l’ordre de 5 ans au lieu de 2 ans.

Un compte de réserve peut être ouvert par le syndicat de copropriétaires pour faire face aux frais imprévus et inhabituels.

Les procédures de traitement des difficultés de gestion du syndic, notamment le recours au président du tribunal de première instance pour la désignation d’un syndic provisoire sont également prévues par la présente loi 106-12.

Enfin, les syndicats de copropriétaires créés avant l’entrée en vigueur la nouvelle loi 106-12, ont une année pour conformer leur règlement de copropriété aux dispositions de cette loi, avec possibilité pour chaque copropriétaire de saisir le président du tribunal pour valider ces modification en cas de carence ou d’inexistence du syndic. 

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